新一輪恒生綜指及港股通檢討期將于2019年6月30日截止，據(jù)恒生指數(shù)先調(diào)、港股通后變的規(guī)則，本輪入選港股通的市值門檻預(yù)計(jì)約57億港元。
在入選港股通標(biāo)的潛在名單中，筆者關(guān)注到剛于5月31日在“格隆匯·首屆大中華區(qū)最佳上市公司”評選活動中榮獲“港股上市公司最具成長獎(jiǎng)”的一只相對“低調(diào)”的內(nèi)房股——建發(fā)國際集團(tuán)（HK.01908）。建發(fā)國際自18年7月以來12個(gè)月月末的平均市值約62.7億港元，流通比例也優(yōu)于恒指入選標(biāo)準(zhǔn)，將有望于9月份入圍港股通。
港股通潛在標(biāo)的股，業(yè)績釋放凸顯成長性
2014年、2016年滬港通和深港通接連開通，內(nèi)地資金像開閘的洪水一樣涌到香港。2017年恒指以36%的漲幅領(lǐng)漲全球，南下資金的流入功不可沒，2017年南下資金累計(jì)凈買入超過3000億人民幣，同比增長46%。
納入港股通名單往往是牛股的催化劑，因此熱門公司會通常得到獲得提前關(guān)注和布局。例如綠城服務(wù)（2869.HK）于2017年3月份被納入深市港股通，截至目前，通過港股通買入的其股票數(shù)量占總股本近8%，股價(jià)較被調(diào)入時(shí)翻了兩倍。同樣在2017年調(diào)入港股通的中國奧園（3883.HK）、金斯瑞生物科技（1548.HK），從被納入以來股價(jià)漲幅已超100%。
調(diào)入港股通的企業(yè)，通常表現(xiàn)出超越同行的業(yè)績增長和盈利能力。在2019年9月有望新晉港股通的潛在標(biāo)的股中，建發(fā)國際是少數(shù)擁有國有企業(yè)背景的企業(yè)，并且在近兩年持續(xù)釋放出高速的成長性。
建發(fā)國際起源于福建地區(qū)，是世界500強(qiáng)廈門建發(fā)集團(tuán)有限公司的成員企業(yè)，也是中國房地產(chǎn)50強(qiáng)建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（“建發(fā)房產(chǎn)”）控股的香港主板上市公司。而建發(fā)國際作為建發(fā)房產(chǎn)旗下唯一海外上市平臺，其母公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)逐漸聚焦到建發(fā)國際上，目前已形成了房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)及新興產(chǎn)業(yè)投資三大業(yè)務(wù)模式。
2018年全年，建發(fā)國際歸母凈利潤及合約銷售金額增速分別達(dá)到331%及145%，業(yè)績增速遠(yuǎn)超同行。
從資產(chǎn)盈利質(zhì)量看，據(jù)樂居財(cái)經(jīng)發(fā)布的2018年中國地產(chǎn)內(nèi)房股榜單數(shù)據(jù)顯示，建發(fā)國際ROE在內(nèi)房股排名中位列第三，資產(chǎn)盈利能力位居行業(yè)前列。
據(jù)筆者分析，建發(fā)國際于近兩年取得業(yè)績的高速增長，很大因素取決于其“以品牌創(chuàng)造價(jià)值”的核心理念與戰(zhàn)略布局，即堅(jiān)持深耕于核心城市，通過品牌落地獲得產(chǎn)品溢價(jià)。
堅(jiān)持深耕細(xì)作，品牌落地生根
根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的城市布局策略，房企大概可以分為兩種類型：廣闊布局類型和城市深耕型，建發(fā)國際則是后者的杰出代表。
建發(fā)國際聚焦在福建、華東、華中、華南等具備增長潛力的區(qū)域市場，土儲逐步拓展了深圳、長沙、蘇州、杭州、福州等20個(gè)核心城市，布局具備增長潛力的一二線城市及周邊具備升值潛力的衛(wèi)星城。公司在城市布局中具備長足眼光，布局城市多抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。隨著城市群相關(guān)政策的加速落地，未來不僅核心城市的產(chǎn)業(yè)能級得到提升，人才、資金、資源等優(yōu)勢將更為明顯；核心城市周邊的中小城市將受益于人才、產(chǎn)業(yè)的外溢影響，形成具有特色的支柱產(chǎn)業(yè)，未來發(fā)展前景巨大。
截至2018年，建發(fā)國際土地儲備總可售貨值超1200億元。根據(jù)公司公開信息披露顯示，建發(fā)國際于2019年上半年新增土地儲備貨值約400億元，較去年同期增長約80%；若建發(fā)國際下半年按照該增速積極拿地?cái)U(kuò)張，2019全年預(yù)計(jì)可以新增貨值約800億元，土地貨值補(bǔ)充迅速。
隨著消費(fèi)升級時(shí)代來臨，我國房地產(chǎn)市場由剛需時(shí)代進(jìn)入改善時(shí)代。建發(fā)國際將產(chǎn)品定位為“高端改善型產(chǎn)品”，逐步確立了“新中式”品牌，在保留中國傳統(tǒng)建筑風(fēng)格的同時(shí)，融合現(xiàn)代建筑工藝和材料，改良了傳統(tǒng)中式產(chǎn)品用料、工藝的不足，使得新中式產(chǎn)品既富有文化韻味又具備高度使用性能，在市場上大受歡迎。例如，建發(fā)國際的集美央著項(xiàng)目在2018年廈門樓市趨冷的環(huán)境下依舊火爆開盤，較周邊同競品樓盤溢價(jià)7000元左右，首推3號樓高層在當(dāng)日被一搶而空；二期推售的128套房源，在開盤當(dāng)日全部售罄，而周邊樓盤去化卻相當(dāng)冷清，足以見得公司產(chǎn)品的品牌溢價(jià)能力。
隨著土拍市場持續(xù)高熱不減，房地產(chǎn)企業(yè)通過土地獲取紅利的機(jī)會將逐步縮減，預(yù)料后期房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭將逐步轉(zhuǎn)移至“操盤能力”的競爭，通過高效且有質(zhì)量的操盤水平獲取“品牌溢價(jià)”，這也正是建發(fā)國際的核心競爭力。
此外，建發(fā)國際的融資成本優(yōu)勢為其帶來更高的升值和利益釋放空間。在國有企業(yè)股東背景及大股東資金支持的雙重保障下，建發(fā)國際2018年全年平均融資成本約5.7%， 2019年以來建發(fā)國際的綜合融資成本進(jìn)一步降至約5.3%，相對同行處于較低水平。在市場調(diào)控政策愈發(fā)嚴(yán)格、行業(yè)融資環(huán)境收緊的市場環(huán)境下，具備融資成本優(yōu)勢的企業(yè)將備受投資者青睞。
小結(jié)
房地產(chǎn)板塊PE的波動本質(zhì)是由行業(yè)小周期波動引起，投資者普遍敬畏政策對中長期基本面的影響，股價(jià)亦受政策及政策預(yù)期影響。但長期走勢看，股票市值增長依賴業(yè)績釋放，業(yè)績是核心牽引力。
對比2019年股價(jià)同樣得到快速增長的內(nèi)房股，可以發(fā)現(xiàn)建發(fā)國際處于低估區(qū)間，以目前建發(fā)國際超過同行的成長性，公司估值具備較高的提升空間。
而2019年以來，建發(fā)國際集團(tuán)成長性仍在釋放。隨著新一輪港股通選秀的最終落定，建發(fā)國際有望成為下一輪的資本寵兒。
